No Brasil, muitos imóveis são vendidos por meio de contratos de promessa de compra e venda, o famoso “contrato de gaveta”. Porém, esse contrato, por ser mais informal, normalmente não é registrado na matrícula do imóvel. E isso pode trazer diversos problemas, pois só é efetivamente dono de um imóvel quem o registra. E pior, se o vendedor falecer ante do registro do contrato, ficará muito mais difícil regularizar o bem comprado. Porém, nem tudo está perdido, pois existem, ao menos, 2 formas de resolver o problema.
De uma forma bem resumida, o artigo 1.245 do Código Civil determina que a transferência de um bem imóvel só ocorre quando o contrato de compra e venda for registrado no cartório de Registro de Imóveis, por meio de Escritura Pública. Ou seja, só é efetivamente dono quem registra.
Dessa forma, o comprador só será dono do imóvel adquirido quando o vendedor passar a Escritura Pública e esta for registrada no cartório de registro de imóveis. Enquanto isso não acontecer, o comprador continuará a ser “dono” do imóvel.
Porém, não são raros os casos em que o vendedor falece antes de passar a Escritura Pública do Imóvel, o que pode causar muitos problemas para que o comprador regularize o bem comprado.
Entretanto, é possível resolver concluir o procedimento de transferência de imóvel de 2 maneiras.
A primeira forma é por meio de um processo judicial chamado de Ação de Adjudicação Compulsória, que está presente no art. 1.148 do Código Civil. Por meio desse processo, o comprador pode exigir a Escritura Pública dos herdeiros do vendedor. Se eles se recusarem, o Juiz julgará o caso e, se o direito do comprador for reconhecido, os herdeiros serão obrigados a entregar a Escritura Pública.
A segunda opção, que tem sido aceita por vários juízes, é pedir acesso ao inventário do vendedor que faleceu e solicitar a expedição de um alvará judicial para a outorga de escritura pública, pois a negociação do imóvel foi feita antes do óbito. Porém, esse procedimento só é possível se já houver um processo de Inventário e se todos os herdeiros forem maiores de idade.
Como exemplo, trago um julgado do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul:
“(...) Se o próprio de cujus e sua esposa, que é atualmente inventariante, receberam e utilizaram o valor da venda do imóvel e sendo os herdeiros maiores e capazes, descabe trazer esse bem ao inventário, justificando-se a expedição do alvará judicial para regularizar a transmissão da propriedade. Recurso provido.” (TJRS, AI: 70078578895, rel. Sérgio Fernando de Vasconcellos Chaves, DJe. 04/02/2019).
Portanto, se você comprou um imóvel de alguém e ele faleceu antes de dar a Escritura Pública para registro no cartório de registro de imóveis, é possível entrar com uma Ação de Adjudicação Compulsória ou solicitar no Inventário a expedição de um Alvará Judicial para a entrega da Escritura Pública.
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Por Felipe W. Dias.
O pedido de alvará no inventário da certo apenas se todos os herdeiros concordarem ou o pedido de alvará independe da concordância de todos os herdeiros?